Économie

Renégocier son crédit immobilier, c’est le moment !

Le 13/12/2014 à 13:29:58
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Les taux des emprunts immobiliers ont fortement baissé. Aujourd’hui, renégocier son crédit peut faire économiser plus de 20 000 euros.

Les taux des crédits immobiliers sont en chute libre. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les acheteurs s’endettent actuellement à 2,59 % en moyenne (hors assurance), un taux record depuis les années 40. Les acquéreurs d’un bien immobilier ne sont pas les seuls à pouvoir profiter de l'aubaine. Ceux qui détiennent actuellement un emprunt pourraient eux aussi saisir ces taux immobiliers historiquement bas. Le taux de leur crédit est souvent beaucoup plus élevé que ceux proposés actuellement par les banques et en faisant racheter leur emprunt par un établissement concurrent, ils tireraient les bénéfices d’un taux plus bas. Ils auraient alors des milliers d’euros d’intérêts en moins à régler.

Le rachat de crédit : un principe simple

Lors d’un rachat de crédit, un emprunteur contracte dans un établissement bancaire concurrent un nouvel emprunt à un taux plus bas. L’argent sera utilisé pour rembourser son ancien emprunt et pour financer les pénalités de remboursement anticipé. L’opération est juteuse. D’une baisse de taux de 1 % peuvent découler plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économies. L’emprunteur peut ensuite décider de faire baisser le montant de ses mensualités ou diminuer la durée totale de son crédit (de deux ans en moyenne).

Toutefois, tous les détenteurs d’emprunt immobilier n’ont pas intérêt à se lancer dans un rachat de crédit car il entraîne plusieurs milliers d’euros de frais. Pour qu’il soit intéressant financièrement, plusieurs conditions doivent être réunies.

Une différence d’environ 1 %

Un taux inférieur ne suffit pas à rendre l’opération gagnante dans tous les cas de figure. Dans de nombreux cas, l’écart entre le taux de l’ancien et du nouveau crédit est trop faible pour que l’économie réalisée sur les intérêts couvre les frais créés par le rachat de crédit. Cet écart doit idéalement être de 1 % ou plus.

Un emprunteur qui est encore dans les premières années de son prêt peut espérer monter une opération rentable avec un écart de taux compris entre 0,7 % et 1 %, surtout si le capital restant dû est élevé.

Les frais liés au rachat

Votre ancienne banque vous facturera la pénalité qui était prévue dans votre contrat, l’indemnité de remboursement anticipé (IRA). Son montant est plafonné par le Code de la consommation. L’article R312-2 prévoit en effet qu’en cas de remboursement par anticipation, l’indemnité éventuellement due par l’emprunteur ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

À cette pénalité conséquente, s’ajouteront les frais de dossier facturés par votre nouvelle banque et/ou la facture du courtier auquel vous aurez fait appel. Enfin, un nouveau crédit ne peut être octroyé sans une nouvelle garantie, une source de frais importants.

Le financement des frais

Pour couvrir les coûts liés au rachat de leur crédit, les emprunteurs ne mettent pas la main à la poche, ils empruntent un peu plus que le montant de leur dette actuelle. Dans un rachat de crédit, avant de faire des économies, on commence donc par s’endetter un peu plus. Aussi, si vous avez en tête la revente de votre logement dans les années qui viennent, il ne faut pas vous lancer. Sur un ou deux ans, les frais engendrés par l’opération n’auront pas été amortis. Dans ce cas de figure, elle ne serait pas rentable.

En restant dans sa banque

On peut aussi tenter de renégocier un prêt immobilier sans changer de banque. Une offre concurrente à la main, on annonce à son banquier qu’on est sur le point de la saisir et on demande une baisse du taux de son crédit. S’il accepte, il établira un avenant à l’offre de prêt et vous donnera un nouveau tableau d’amortissement. Peu de clients arrivent à leurs fins car ce geste commercial entraîne une perte importante pour la banque. Aussi aimable soit-il, votre banquier ne vous facilitera donc pas la tâche. Pour ne pas se laisser impressionner ou manipuler lors du rendez-vous, mieux vaut venir avec une bonne connaissance de son dossier et une excellente compréhension de l’offre concurrente.

S’il accepte votre requête, sachez que votre banquier n’ira pas jusqu’à s’aligner sur l’offre de la banque concurrente. Cependant, comme vous ne rembourserez pas de façon anticipée votre emprunt, vous n’aurez pas de pénalités à payer, ce qui peut rendre son offre intéressante malgré tout.

Que faire maintenant ?

Si vous détenez un crédit immobilier intéressant à renégocier, votre banquier n’est pas le premier interlocuteur à rencontrer. Dans un premier temps, il vous faut trouver de l’aide pour vérifier que l’opération est rentable. Compte tenu des sommes en jeu, de nombreux interlocuteurs sont prêts à vous renseigner et à vous accompagner pas à pas dans toutes les phases de cette opération.

Contactez une banque concurrente connue pour ses taux bas ou un des courtiers leaders du marché. Dans ses calculs, ce dernier prendra en compte tous vos paramètres et sera rapidement capable de vous indiquer si l’opération est bénéficiaire. Il négociera un taux bas et les meilleures conditions pour votre nouveau crédit. Faites une demande de simulation auprès d’un courtier sans attendre. Elle ne prend que quelques minutes et n’engage à rien.

Une fois la simulation en main, vous aurez le temps de la réflexion et déciderez ou non de vous lancer. Si oui, comptez environ deux mois pour boucler l’opération.

Voir notre fiche pratique : Renégocier son prêt immobilier

Par Florent Gaillard

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4. Les problèmes avec un crédit immobilier

5 réactions à cet article

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  1. avatar
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