Acheter en viager

1. À savoir

L'achat en viager consiste à acquérir un bien immobilier appartenant à une personne âgée. Le prix à l'achat est largement inférieur au prix d'un bien classique, mais l'acquéreur (débirentier) s'engage à verser une rente mensuelle ou trimestrielle - selon l'accord passé entre les parties - au vendeur (crédirentier) jusqu'au décès de celui-ci.

Viager occupé ou viager libre

Neuf fois sur dix, le viager est vendu occupé. Le crédirentier dispose d'un droit d'usage et d'habitation (DUH) ou d'usufruit sur le logement : il continue de l'occuper ou de le louer jusqu'à son décès.

Mais il est également possible d'acquérir un viager libre. Le débirentier jouit alors de son bien dès la signature de la vente. Il peut immédiatement s'y installer ou le proposer à la location.

À noter

Il est possible qu'un viager occupé se libère avant le décès du crédirentier (départ en maison de retraite, par exemple). Le débirentier récupère alors le bien mais doit s'acquitter d'une rente majorée, définie dans le contrat. Cette situation est irréversible, sauf si arrangement entre les parties.

Viager : la signature de l'acte de vente

À la signature de l'acte définitif de vente en viager, l'acheteur verse au vendeur le capital, appelé aussi « le bouquet ». Son montant équivaut, en général, à 20 à 30 % du prix du bien sur le marché.

Le montant de la rente dont il s'acquittera ensuite est défini dans le contrat. Il est calculé à partir de plusieurs éléments : la valeur vénale du bien, l'âge du vendeur, le montant du bouquet, le type de viager (libre ou occupé), etc.

L'acheteur prend également en charge les frais de notaire. Ces derniers sont calculés de la même façon que pour une acquisition immobilière classique.

À noter

La vente est déclarée nulle si trois conditions sont réunies : le crédirentier est malade le jour de la constitution de la vente en viager ; il décède dans les vingt jours suivants ; son décès est directement lié à sa maladie. En effet, dans ce cas, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. La personne qui réclame la nullité de la vente (souvent un héritier du crédirentier) doit apporter la preuve que le décès est bien liée à une maladie dont souffrait le vendeur au moment de la signature.

En revanche, la vente ne peut être annulée si le décès intervient de manière accidentelle.

Viager : récupérer le bien au décès du crédirentier

Le décès du crédirentier entraîne l'arrêt du versement de la rente. Le débirentier récupère le DUH ou l'usufruit du bien immobilier : il en est désormais pleinement propriétaire. Les modalités de restitution des clefs et d'enlèvement des meubles figurent le plus souvent dans le contrat. À défaut, le débirentier doit se rapprocher des héritiers ou de leur notaire.

À noter

On compte parfois plusieurs crédirentiers pour un même viager (un couple de personnes âgées, par exemple). On parle alors de rente assise sur plusieurs têtes. Dans ce cas, le débirentier doit attendre le décès du dernier crédirentier avant de pouvoir disposer du bien.

2. Questions frequentes

2.1. Que se passe-t-il quand l'acquéreur d'un viager ne peut plus honorer ses mensualités ?

Si le débirentier ne respecte pas ses engagements, comme le paiement de la rente viagère, le crédirentier peut se retourner contre lui en faisant appel au tribunal d'instance ou de grande instance, qui, après constat, pourra procéder à une saisie directe sur son compte.

Si le contrat prévoit une clause résolutoire, le non-versement de la rente peut être une cause automatique d'annulation de la vente. Le crédirentier conserve alors le bouquet et l'ensemble des rentes déjà versées, en tant qu'indemnités.

2.2. Que se passe-t-il si l'acquéreur d'un viager décède avant la personne âgée ?

Il se peut que le débirentier décède avant le crédirentier. Dans ce cas, ses ayants-droit (en général, ses enfants) héritent du viager, donc de l'obligation de versement de la rente viagère. S'ils ne peuvent s'en acquitter, la personne âgée peut faire jouer la clause résolutoire du contrat et récupérer la propriété de son bien. Elle conserve, en outre, l'ensemble des sommes versées précédemment, et peut, si elle le souhaite, remettre son bien en vente.

Toutefois, le débirentier a la possibilité de souscrire à une assurance pour protéger ses héritiers s'il décède ou ne peut plus honorer la rente.

2.3. Le débirentier peut-il revendre le viager avant la fin du contrat ?

Le débirentier (ou ses héritiers en cas de décès) peut, à tout moment, décider de revendre le viager, tant que cela ne porte pas préjudice au crédirentier. D'ailleurs, il n'est pas obligé de l'en informer. Le nouvel acquéreur doit simplement s'acquitter de la rente viagère prévue dans le contrat. Attention : en cas de non-paiement de la rente, le crédirentier peut se retourner contre le premier acquéreur.

2.4. Viager : qui paie l'entretien du bien ? les charges de copropriété ?

Tout dépend si le viager est libre ou occupé. Dans le cas d'un viager libre, l'acquéreur jouit immédiatement de la pleine propriété du bien. Il doit donc s'acquitter de toutes les charges, taxes, impôts et travaux qui y sont liés. Le crédirentier n'a plus rien à payer.

Dans le cas d'un viager occupé, les charges se répartissent entre débirentier et crédirentier. Comme un locataire, la personne âgée continue de prendre en charge les dépenses d'entretien courantes, les factures d'énergie et l'assurance liée au risque locatif. L'acquéreur du bien finance les gros travaux (ravalement, pose de fenêtres, réparation de la toiture...), ainsi que les charges de copropriété (les charges dites locatives peuvent être réclamées au crédirentier), les travaux décidés par la copropriété, la quote-part de l'assurance de l'immeuble et la quote-part des frais du syndic.

2.5. Viager : qui paie la taxe d'habitation ? et la taxe foncière ?

La taxe d'habitation doit être payée par la personne qui occupe les lieux, soit le crédirentier dans la plupart des cas. Celui-ci s'acquitte aussi d'une partie de la taxe foncière (taxe d'enlèvement des ordures). Le reste de la taxe foncière revient au débirentier.

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