Louer une chambre de son logement

1. À savoir

Plusieurs règles sont à respecter avant de pouvoir louer une chambre de son habitation principale à une tierce personne. Tout d’abord, s’il s’agit d’un appartement, vérifiez dans le règlement que la copropriété autorise la location. L’interdiction est très rare mais peut exister.

Les critères de la chambre

La surface de la pièce louée ne peut pas faire moins de 9 m² et 2,20 m de hauteur sous-plafond. La chambre doit disposer d’une bonne ventilation, d’installations électriques aux normes et être meublée. Le locataire doit avoir accès à une salle de bain (privative ou non) et une cuisine (collective ou non).

A noter 

L’utilisation des autres pièces communes du logement (salon, salle à manger, etc.) doit être définie dans le contrat de bail.

L’emplacement de la chambre, le détail des fournitures et le montant des charges doivent également être notés dans le contrat.

Prévenir son assureur

Il est très important de prévenir son assureur de la présence d’une nouvelle personne au sein du logement pour qu’il puisse procéder à une extension d’assurance. En cas d’incident, le loueur qui n’aurait pas averti son assureur peut être tenu responsable d’un sinistre ayant porté préjudice au locataire.

Fournir les diagnostics immobiliers

Le propriétaire doit remettre les diagnostics immobiliers au locataire au moment de la signature du contrat, soit :

- un état des risques naturels et technologiques datant de moins de six mois. Ce bilan est gratuit lorsqu’il est établi sans faire appel à un professionnel, avec l’aide de la mairie ou de la préfecture. Avec un professionnel, il coûte environ 30 euros ;

- un diagnostic de performance énergétique datant de moins de dix ans. Ce bilan coûte entre 80 et 120 euros.

A noter

Le propriétaire doit également fournir un constat de risque d’exposition au plomb pour tout logement loué dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Ce constat doit être établi par le bailleur moins de six ans avant la date de signature du contrat de location.

Durée du bail et préavis

Si la chambre louée est la résidence principale du locataire, le bail doit courir sur un an minimum, neuf mois si la personne est étudiante. Le préavis de libération du logement est de trois mois pour le propriétaire et d’un mois pour le locataire.

2. Questions frequentes

2.1. Quelles mentions doivent figurer sur le contrat de location ?

Sur le contrat de location doivent figurer : le montant du loyer, celui des charges, du dépôt de garantie, la durée de location et celle du préavis.

2.2. Puis-je augmenter le montant du loyer au cours du bail ?

Si vous souhaitez augmenter le loyer en fonction de l’indice de référence des loyers, pensez à inclure une clause de révision au contrat de location.

2.3. Comment calculer les charges ?

Pour calculer les charges, il suffit de tenir compte de la surface de la pièce, du nombre d’occupants et de son équipement. Il est également possible de répercuter une partie de la taxe d’habitation, taxe audiovisuelle ou d’ordures ménagères dans le montant des charges.

2.4. Peut-on sous-louer une chambre lorsqu’on est soi-même locataire ?

Un locataire n’a pas le droit de sous-louer une chambre dans son logement, « sauf avec l’accord écrit du bailleur » (art. 8 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire qui souhaite sous-louer doit donc impérativement demander l’autorisation à son propriétaire avant de lancer la moindre démarche.

Si un locataire décide de sous-louer sans accord, il prend le risque de voir son propriétaire demander la résiliation du bail ou des dommages et intérêts. Il peut également être passible de sanctions pénales.

Le propriétaire qui donne son accord a un droit de regard sur le montant réclamé pour cette sous-location. Le loyer ne peut d’ailleurs pas excéder celui de la location.

2.5. Le locataire a-t-il droit à des aides financières ?

Le locataire a le droit de demander des aides de la CAF s’il est locataire, colocataire ou sous-locataire, s’il paye son loyer, s’il n’a aucun lien de parenté avec le propriétaire, si la surface de la pièce louée est supérieure à 9 m² et si un bail a été établi avec le nom du locataire (ou de son tuteur si le locataire est mineur).

2.6. Comment déclarer ses impôts ?

Les revenus tirés de la location sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les personnes qui louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées d’impôts sur le revenu pour les revenus générés par la location (article 35 bis du Code général des impôts) si le montant du loyer ne dépasse pas un certain seuil. En 2014, la limite raisonnable est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non-comprises, n’excède pas le plafond de 183 euros en Ile-de-France et 134 euros en province.

3. Dernieres infos sur Loyer et charges

4. Les problèmes avec le paiement des loyers