L’assemblée générale des copropriétaires

1. À savoir

Les assemblées générales permettent d’approuver les comptes, de donner "quitus" au syndic pour sa gestion, d’adopter le budget prévisionnel ou de décider des travaux à entreprendre. Elles ont lieu au moins une fois par an. Elles peuvent également se tenir lorsque des décisions importantes doivent être prises, si le syndic le juge utile ou encore sur demande du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires. La demande devra alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception et préciser les questions envisagées à l’ordre du jour. Enfin, en cas de défaillance du syndic, le président du conseil syndical peut prendre l’initiative de convoquer l’assemblée générale.

L’ordre du jour

Les personnes à l’initiative de l’assemblée générale doivent prévenir au moins 21 jours à l’avance de la tenue de cette réunion. En annexe de cette convocation, l’ordre du jour est précisé : il énumère les points que le syndic, le conseil syndical ou un copropriétaire souhaite soumettre au vote. Pour demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour, chaque copropriétaire peut adresser au syndic une lettre recommandée avec avis de réception ou un fax avec récépissé.

A noter: l’assemblée générale ne pourra statuer que sur les questions inscrites préalablement à l’ordre du jour.

Attention, certains documents doivent obligatoirement être joints à l’ordre du jour en même temps que la convocation : les comptes de la copropriété, les modalités essentielles des contrats ou devis, si des travaux sont envisagés, le projet de budget et le projet de contrat de syndic. Si ces documents ne sont pas présentés, la décision sur ce point précis de l’assemblée générale pourra être annulée sur demande d’un des copropriétaires.

La représentation du copropriétaire

Un copropriétaire peut déléguer son droit de vote à l’assemblée générale. La personne qu’il mandate peut être un copropriétaire ou non. Il est possible de limiter strictement le pouvoir qui lui est délégué en lui adressant par écrit un « pouvoir » impératif, contenant des consignes précises. Par ailleurs, un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Si c’est le cas, le total des voix dont il dispose, y compris les siennes, ne doit pas dépasser 5% des voix de la copropriété.

A noter : le vote par correspondance est interdit, le copropriétaire qui souhaite participer aux décisions doit alors être présent ou se faire représenter.

Des majorités variables selon les décisions

Les décisions sont prises en fonction de leur importance selon différentes majorités : 

> La majorité simple : il faut réunir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale. Cela concerne principalement le vote du budget prévisionnel et les décisions de gestion courante de l’immeuble.

> La majorité absolue : la majorité de voix de tous les copropriétaires de l’immeuble est requise, qu’ils soient présents ou non à l’assemblée. Cette majorité est notamment nécessaire pour décider de donner l’autorisation à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes, pour installation d’un réseau câblé, la modification de la répartition des charges collectives, …

Si l’assemblée ne dégage par une majorité absolue mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, à la majorité simple. Elle peut aussi décider que la question soit inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.

Si, au contraire, le projet a recueilli moins d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, il est possible de convoquer une seconde assemblée dans le délai de 3 mois, qui pourra statuer à la majorité simple.

> La double majorité : il s’agit de la majorité des copropriétaires par tête et en voix. Cela signifie qu’il faut réunir à la fois les 2/3 des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. Cela intéresse les décisions importantes, telles que l’acquisition de parties communes, la transformation et l’amélioration des parties communes et des équipements collectifs : ascenseurs, boîtes aux lettres, …

> L’unanimité : dans cette hypothèse, tous les copropriétaires présents ou représentés décident. L’unanimité est requise pour les décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l’immeuble : construction de nouvelles parties privatives, suppression du concierge, changement de destination de l’immeuble, …

Attention, le décompte des voix est particulier. Il obéit à un système de répartition fondé sur la superficie du logement. Chaque lot de copropriété est affecté d’un coefficient de répartition, en général traduit par des « millièmes ». Les copropriétaires disposent d’un nombre de voix correspondant à leur nombre de millièmes.

Ces modalités de répartition sont fixées dans le règlement de copropriété.

La contestation d’une décision de l’assemblée générale

Un procès-verbal récapitulant les décisions prises par l’assemblée générale est envoyé par lettre recommandée, dans un délai de 2 mois, aux copropriétaires qui ont voté contre une  décision et à ceux qui n’étaient ni présents, ni représentés lorsque s’est tenue l’assemblée.

A compter de la réception de ce courrier, ils disposent d’un délai de 2 mois pour contester les décisions. Cette action se fait devant le tribunal de grande instance. Elle doit être intentée contre le syndicat de copropriété.

2. Questions frequentes

2.1. Je ne suis pas d’accord avec une décision prise par l’assemblée générale à laquelle je n’ai pas pu aller, notamment dans le choix d’un entrepreneur que je trouve cher, puis-je encore m’y opposer ?

Oui, que ce soit sur la nature des travaux à effectuer ou sur le choix de l’entrepreneur, vous disposez d’un délai de 2 mois à réception du procès-verbal de l’AG pour contester le choix. Pour cela, faites-le de préférence par courrier avec accusé de réception.

2.2. Les copropriétaires ont voté pour installer un ascenseur dans l’immeuble qui va tous nous coûter très cher, or j’habite au RDC : puis-je refuser de payer ?

Les travaux d’installation d’un ascenseur sont financés par les copropriétaires en fonction de l’utilité que représente pour eux cet équipement. Par conséquent, les propriétaires qui habitent au rez-de-chaussée n’auront pas à participer aux frais d’installation, à moins qu’il ne dispose d’un parking en sous-sol auquel ils auront accès grâce à cet ascenseur.

2.3. L’assemblée générale vient de passer, or j’aimerais soumettre des travaux à la copropriété : puis-je le faire sans attendre la prochaine AG dans un an ?

Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires peuvent, à tout moment, demander la tenue d’une assemblée générale. La demande devra être notifiée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception et préciser les points qu’ils souhaitent soumettre au vote.

3. Dernieres infos sur Copropriétaires

4. Les problèmes avec un copropriétaire

5. Bibliographie

  • Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  • Code de la construction et de l'habitation
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