Achat immobilier : les points à vérifier

Publié le 2 août 2010 à 14:27 | 68 vues

1. À SAVOIR

Problème de métrage,  travaux pas faits, vices cachés…  sont autant de  points pouvant donner lieu à litige après la vente. Le prix d’achat doit correspondre en tout point à ce qui était conclu, l’inverse peut donner lieu à réparation.

L’état général du bien

Si après la vente l’acheteur constate de graves défauts inhérents au bien acquis, il pourra se retourner contre le vendeur selon des procédures différentes en fonction de l’ancienneté du bien acquis.

> Bien immobilier de moins de 10 ans:
Quand le bien a moins de 10 ans, l’acheteur bénéficie systématiquement d’une garantie contractuelle : la garantie décennale. Le vendeur, le promoteur ou le constructeur est dans l’obligation de réparer pendant 10 ans les défauts rendant le logement impropre à sa destination ou affectant sa destination. Pour faire valoir son droit, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en décrivant les malfaçons constatées du logement. Si aucune réparation ou amélioration n’est lancée, l’acheteur pourra alors mettre en demeure le vendeur puis, si nécessaire, exercer une action en justice

> Bien immobilier de plus de 10 ans:
Pour un logement « ancien », dont la construction date de plus de 10 ans, les malfaçons sont couvertes par la garantie légale des vices cachés prévue par l’article 1648 du Code Civil. En cas d’apparition d’un vice qui était caché au moment de la vente (une toiture qui s’effondre, un plancher pourri, des nuisances sonores…), et dans les semaines qui suivent l’acquisition, l’acheteur est en droit de réclamer, à l’amiable ou devant le tribunal de grande instance, la réparation des malfaçons mises en cause, la réduction du prix de vente ou l’annulation de la vente.

A noter: Le vendeur peut insérer dans le contrat une clause de non-garantie des vices cachés. Cela signifie que l’acheteur prendra le bien en l’état et renoncera à tout recours pour quelque cause que ce soit.

La «réticence dolosive d’information»

La réticence dolosive d’information, c’est, plus simplement, quand le vendeur cache volontairement à son acheteur une ou plusieurs informations essentielles liées au bien susceptibles de compromettre la vente. Typiquement, le vendeur peut vouloir cacher un évènement qui pourrait affecter la valeur du bien comme par exemple un projet industriel a proximité, la construction d’une autoroute ou plus simplement l’imminence de travaux de copropriété à réaliser… Juridiquement cela constitue un vice du consentement et justifie à l’évidence l’annulation de la vente.

Le plus compliqué est d’apporter la preuve que l’évènement était connu du vendeur, ou à défaut qu’il ne pouvait pas ne pas être connu de lui.

Le métrage de l’appartement : la loi Carrez

La loi Carrez, votée en 1996, impose un métrage précis de la surface du bien et peut entrainer des indemnisations si elle n’est pas respectée (voir article sur la loi Carrez)

Les diagnostiques techniques

Pour protéger l’acheteur, la loi impose, avant toute vente, d’établir un diagnostic technique de l’immeuble. Termites, plomb, amiante, risques naturels, gaz, électricité, performance énergétique, il s’agit de déterminer l’état général de l’immeuble. Cela permet également de parer à l’apparition de vices cachés une fois la vente définitivement conclue.  Les certificats de ces différents diagnostics sont regroupés dans un dosser unique fourni par le  vendeur en annexe de  la promesse de vente.

2. QUESTIONS FREQUENTES

1 – La clause de non garantie des vices cachés est-elle systématiquement valable?

Cette clause est en règle générale valable, sauf si votre vendeur est un professionnel ou si, par ailleurs, vous pouvez prouver que ce vice était connu par le vendeur au moment de la signature de l’acte. ,

2 – Puis-je me rétracter après la signature d’une promesse de vente ?

Depuis juin 2001, l’acheteur dispose d’un délai de sept jours pour se rétracter après la signature de l’avant-contrat et sans engager aucun frais.,

3 – Comment me renseigner sur les éventuels travaux à  venir au sein de la copropriété ?

Il suffit de demander les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété. Vous saurez ainsi quels travaux viennent éventuellement d’être votés ou le seront bientôt. Cela étant, ces documents doivent être, en principe, fournis lors de la signature de la promesse de vente.

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