Achat sur plans : la livraison

Publié le 12 avril 2011 à 15:35 | 66 vues

1. À SAVOIR

Par la signature du contrat de vente définitif, le vendeur s’est engagé à vous livrer le logement vendu sur plans dans un certain délai et à en garantir l’achèvement.

Date de livraison

Le contrat de vente définitif doit impérativement mentionner dans quels délais le logement vous sera livré. Généralement, il est indiqué que la livraison se fera « au cours du troisième trimestre 2012 » ou « dans un délai de 15 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire ou de l’ouverture du chantier ».

Compte tenu des nombreuses implications pratiques (donner congé à son propriétaire, organiser le déménagement, gérer les inscriptions à l’école…), l’acheteur doit tenter d’obtenir une date la plus précise possible : cette négociation reste délicate car un retard engage la responsabilité du vendeur.

A noter : Il existe une dispense de responsabilité du vendeur si le dépassement du délai de livraison est dû à des intempéries ou à des jours de grèves générales dans le secteur du bâtiment.

Livraison elle-même

Pour la livraison des locaux, l’acheteur est convoqué par lettre recommandée AR. Lors de ce rendez-vous, il convient d’effectuer une visite approfondie (pièce par pièce, du sol au plafond, sans oublier caves et greniers) et émettre des réserves très précises dans le procès-verbal de livraison pour tout désordre ou défaut de conformité, voire de comparer avec le procès-verbal de réception qui a été établi entre le promoteur et les entrepreneurs.

A noter : C’est d’ailleurs la date du procès-verbal de réception entre le promoteur et les entrepreneurs qui fait courir le délai des garanties légales en matière de construction d’immeuble.

Paiement du solde du prix

A la livraison, l’acheteur effectue le paiement du solde du prix (Pour plus de précisions, voir Achat sur plans : la signature). A ce stade, l’immeuble est achevé et conforme aux prévisions du contrat.

Si le logement n’est pas conforme aux prévisions du contrat, l’acheteur doit consigner le solde du prix d’acquisition (5%) sur un compte spécial ouvert auprès d’un séquestre (Caisse de dépôt et consignations, notaire…).

Retard

En cas de retard dans la livraison, vous pouvez adresser une lettre recommandée AR au promoteur le mettant en demeure d’achever l’immeuble et demander au garant d’intervenir en vertu des articles 1610 et 1611 du Code civil.

>L’article 1610 précise que si le vendeur ne délivre pas dans le délai convenu entre les parties, l’acheteur pourra demander la résolution de la vente ou la mise en possession de votre logement.

>L’article 1611 précise que l’acheteur pourra réclamer des dommages et intérêts au vendeur s’il a subi un préjudice à cause du retard, comme par exemple faire valoir des loyers supplémentaires ou des frais de garde meubles.

L’organisme financier garant percevra alors les paiements de l’acheteur selon l’échelonnement légal et versera les sommes nécessaires à la réalisation des travaux jusqu’à ce que l’achèvement puisse être constaté. En revanche, il n’est ni responsable des malfaçons ni du retard d’exécution par rapport aux prévisions d’origine.

Défauts de conformité et vices de construction

> Défauts de conformité
Ils résultent de l’absence d’éléments annoncés dans le contrat de vente (comme les placards, baignoire, revêtement aux sols) ou alors de présence d’éléments non conformes (comme d’une moquette à la place du parquet…) et ils constituent une violation des clauses du contrat.

> Vices de construction
Ils découlent d’une mauvaise exécution, de malfaçons de la part des entrepreneurs, comme des finitions mal faites, une lampe mal centrée, un carrelage mal posé, une prise électrique qui ne fonctionne pas.

Défauts ou vices apparents

Défauts et vices sont considérés comme apparents lorsqu’ils sont visibles par un non professionnel. A l’inverse, on parle de défauts ou vices cachés.

Il faut surtout émettre des réserves lors du procès-verbal de livraison. Si vous n’avez pas pu tout vérifier au moment de la prise de possession, vous avez un mois pour constater les défauts et un an pour les signaler au vendeur par lettre recommandée AR. Dans la pratique, il est préférable de le signaler aussi dans le délai d’un mois pour que le caractère apparent soit indiscutable.

A compter de la réception de la lettre, le vendeur dispose d’un an pour réparer le défaut ou le vice apparent. S’il ne le fait pas, il reste à l’acheteur la possibilité de demander la résolution judiciaire de la vente ou la diminution de son prix. Ainsi, en pratique, l’action en résolution, qui permet à l’acheteur de faire annuler le contrat et de récupérer toutes les sommes versées, n’est mise en œuvre que si le défaut ou vice est très important, car compte tenu de tous les enjeux, l’acheteur préférera le plus souvent obtenir une diminution du prix.

L’acheteur peut en outre obtenir des dommages et intérêts si les vices ou défauts apparents ont été réparés avec un retard ou lui ont occasionné un préjudice particulier.

Défauts ou vices cachés

Les défauts ou vices cachés sont des malfaçons qu’un œil non-professionnel ne voit pas ou qui n’apparaissent que beaucoup plus tard : un mur mal bâti, apparition de fissures ou infiltrations d’eau, dysfonctionnement du réseau électrique ou de plomberie…

Le vendeur est responsable comme s’il était lui-même constructeur de l’immeuble. Il est donc tenu de la garantie de bon fonctionnement des équipements pendant un délai de 2 ans et de la garantie décennale (10 ans). Le délai court à compter de la réception des travaux entre entrepreneurs et vendeur et non de la prise de possession de l’acheteur.

2. QUESTIONS FREQUENTES

1 – Nous sommes en décembre et je n’ai toujours pas été livré de mon logement alors que la livraison était prévue en mars.

Il faut vérifier si, dans le contrat de vente, il y a une clause de pénalité qui vous permettra de réclamer de l’argent pour chaque jour de retard, généralement le montant ne peut être infrieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.

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2 – Les parties communes de l’immeuble sont mal construites, que puis-je faire ?

Il faut vérifier le contrat de vente et émettre des réserves au moment de la remise des clés. Ensuite, si cela met en danger la solidité de votre logement ou le rendent inhabitable, vous pouvez engager la responsabilité décennale du constructeur.

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3 – Mon constructeur invoque les intempéries pour justifier le retard de livraison, que dois-je en penser ?

Il faut vérifier qu’il existe bien une clause d’exemption dans votre contrat de vente définitif. La plupart des contrats prévoient en effet que le vendeur ne sera pas responsable du retard dans la livraison lorsque le dépassement du délai est dû notamment à des intempéries ou à des grèves générales dans le secteur du bâtiment.

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4 – Une des pièces est vraiment plus petite que prévu, que puis-je faire ?

Cela dépend de ce que l’on entend par « vraiment plus petite ». Il faut regarder dans le contrat de vente, car souvent les contrats comportent une clause de tolérance qui autorise un écart de 5% par rapport à la surface et à la côte indiquées.

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5 – Qu’est ce qu’une décharge de responsabilité ?

Après le délai de 13 mois à compter de la réception des clés, le vendeur peut vouloir se mettre à l’abri de l’action en garantie des vices et défauts de non conformités que l’acheteur peut encore engager pendant 1 an en obtenant une décharge de responsabilité, lui permettant de régler tout problème à l’amiable.

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