Achat sur plans : la signature
Publié le 7 avril 2011 à 16:09 | 80 vues
1. À SAVOIR
L’achat sur plans ou vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est un contrat par lequel vous achetez un logement avant même son achèvement, voire lorsqu’il n’est pas encore construit. Le logement vendu peut être un appartement ou une maison individuelle. Le vendeur s’engage donc à construire l’immeuble ou la maison dans un délai déterminé, à vous en transférer la propriété au fur et à mesure de la construction, à délivrer et en garantir l’achèvement.
Contrat de réservation
Le contrat de réservation est l’avant-contrat par lequel le client s’engage à acheter un lot déterminé et le vendeur à le lui réserver.
Cela doit être un document écrit et doit contenir les informations essentielles relatives à l’immeuble et à sa situation, la qualité de la construction, les délais d’exécution des travaux, la consistance, le prix du local réservé et des locaux accessoires.
Sous peine de nullité, il doit aussi au moins préciser la situation du logement dans l’immeuble ou le lotissement, la description du logement vendu (surface, nombre de pièces, situation), le délai de livraison, la qualité de la construction (nature et qualité des matériaux, équipements collectifs), le prix prévisionnel et ses modalités de révision, la date de signature du contrat de vente définitif, les conditions légales relatives au dépôt de garantie.
A noter : A ce stade, le prix de vente sera un prix de vente prévisionnel, qui ne pourra être majoré qu’au maximum de 5% au moment du contrat de vente définitif.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est la somme versée pour montrer votre engagement. Il est déposé sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur dans une banque ou chez un notaire, le promoteur ne pouvant l’encaisser avant le contrat de vente définitif. Son montant dépend de la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.
Ainsi, il est au maximum de :
>5% du prix prévisionnel, si le contrat de vente définitif est signé dans l’année ;
>2% du prix prévisionnel, si le contrat de vente définitif est signé avant 2 ans ;
>au delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie n’est versé.
Délai de rétractation
A compter de la signature du contrat de réservation, vous disposez d’un délai de 7 jours pour changer d’avis. Le délai court à compter du lendemain de la réception de l’exemplaire du contrat de réservation que vous a adressé le promoteur par lettre recommandée AR. Le remboursement du dépôt de garantie, demandé par lettre recommandée AR, devra intervenir dans les 3 mois.
A noter : Au delà de 7 jours, la rétractation avec remboursement du dépôt de garantie ne pourra être possible que, par exemple, si le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue ; ou si le prix de vente est supérieur à 5% du prix prévisionnel ; ou si l’un des équipements promis (ascenseur, chauffage central…) n’est pas fourni…
Contrat de vente définitif
Le contrat de vente définitif est le plus souvent signé une fois que le promoteur est sûr d’avoir obtenu suffisamment de réservations pour financer son programme. Il s’agit d’un acte notarié. Le délai de signature du contrat de vente doit être précisé dans le contrat de réservation. En cas de non respect par le promoteur ou le constructeur, vous n’êtes plus engagé et vous récupérez votre dépôt de garantie.
Le contrat de vente définitif doit impérativement mentionner dans quels délais le logement vous sera livré, par exemple 15 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire ou de l’ouverture du chantier.
Par ailleurs, le contrat doit comporter en annexe, des indications sur la consistance du local vendu et les caractéristiques techniques du local et de l’immeuble.
A noter : Ne pas oublier de faire mentionner dans le contrat de vente définitif des pénalités de retard à la charge du promoteur ou du constructeur en cas de mise à disposition tardive du logement. La somme retenue doit prendre en compte le préjudice causé pour vous, comme les frais d’hôtel, de voiture, de garde-meuble…
Assurances
Deux types d’assurances doivent figurer dans le contrat de vente définitif pour tenir les constructeurs de l’ouvrage responsables en cas de dommages ou de défauts :
>assurance dommage-ouvrage, qui vous garantit contre tout dommage imputable à un constructeur ;
et
>assurance responsabilité décennale, qui vous permet d’être couvert en cas de dommage mettant en cause la solidité de votre logement ou de dommage le rendant inhabitable.
Pour plus de précisions, voir Achat sur plans : la livraison
Versement du paiement
La loi prévoit aussi les conditions de paiement du logement et établit un échéancier précis des appels de fonds. Les paiements se font en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux : cela permet de ne payer que ce qui est construit au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux.
L’échelonnement des paiements se fait suivant l’échéancier ci-dessous :
>35% du prix à l’achèvement des fondations ;
>70% du prix à la mise hors d’eau (pose de la toiture et de l’étanchéité des terrasses) ;
>95% du prix à l’achèvement de la construction ;
>le solde de 5 % du prix à la remise des clés.
Les appels de fonds sont moins importants lorsque la vente porte sur une maison individuelle dont les fondations sont achevées et pour laquelle le promoteur ne fournit pas de garantie bancaire d’achèvement. L’échelonnement des paiements se fait alors suivant l’échéancier ci-dessous :
>20% du prix à l’achèvement des fondations ;
>45% du prix à la mise hors d’eau (pose de la toiture et de l’étanchéité des terrasses) ;
>85% du prix à l’achèvement de la construction ;
>le solde de 15 % du prix à la remise des clés.
A noter : Il est recommandé de faire mentionner dans le contrat de vente définitif que les appels de fonds devront être motivés par une attestation d’architecte précisant l’état d’avancement des travaux.
Garanties en cas d’inachèvement
Compte tenu de ce que l’acheteur prend le risque de voir l’immeuble inachevé, la loi oblige le promoteur à fournir une des deux garanties suivantes en cas d’inachèvement.
>Garantie de remboursement
Il s’agit d’un cautionnement donné par un tiers financier (établissement financier, banque, société d’assurances) par lequel il s’engage, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acheteur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement.
A noter : Cette garantie ne concerne que les versements faits au titre du prix de vente ; sont donc exclus les frais de l’acte et les intérêts bancaires supportés par l’acheteur ou les pénalités dues par le vendeur.
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>Garantie financière d’achèvement
Elle est donnée par un établissement financier, une banque ou une société d’assurances (on parle de garantie extrinsèque) et prend la forme suivante :
– soit d’une ouverture de crédit par laquelle l’établissement s’oblige à avancer au vendeur ou pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;
– soit d’un cautionnement par lequel l’établissement financier garant s’engage solidairement avec le vendeur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
A noter : La garantie d’achèvement est plus protectrice de l’acheteur, assuré de voir son projet aboutir.
Attention, ces garanties prennent fin lorsque l’immeuble est achevé. Mais la déclaration d’achèvement n’est pas une déclaration de parfait achèvement ; les défauts de conformité ou les vices de construction ne seront pas relevés lors de cette déclaration ; ce sera à vous d’émettre des réserves lors de la remise des clés.
Pour plus de précisions, voir Achat sur plans : la livraison
2. QUESTIONS FREQUENTES
1 – Est-il possible de faire changer la disposition d’une pièce ou la couleur des murs ?
C’est au stade du contrat de réservation que vous pouvez voir avec le promoteur et faire quelques aménagements personnels tels que remplacement de la moquette par du parquet, mettre une douche à la place de la baignoire, modification de la distribution des pièces… Cela aura bien sûr simplement un impact en plus ou en moins sur le prix de vente. Il est aussi possible de convenir de travaux supplémentaires après la signature de la vente définitive, mais ceux-ci ne seront pas inclus dans le prix de vente et il faudra rédiger un document complémentaire.
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2 – En plus du dépôt de garantie, le promoteur m’a demandé de lui verser une somme supplémentaire?
Aucun versement en dehors du dépôt de garantie ne peut être demandé par le promoteur. Cela est interdit par la loi et vous risquez, le promoteur et vous, jusqu’à 2 ans de prison et 9000 euros une amende.
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3 – Que se passe-t-il si j’ai du retard dans le paiement d’un des appels de fond du vendeur?
Le plus souvent une pénalité de retard est prévue dans le contrat de vente définitif, mais elle ne peut en aucun cas dépasser 1% des sommes dues par mois de retard. Vous avez 1 mois pour payer la somme due sans risque de résolution de la vente. Au-delà de ce délai, vous paierez 10% du prix si la résolution vient de vous et probablement des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le vendeur.
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4 – Est-ce normal de ne pas trouver dans mon contrat de vente de garantie en cas de défaut d’achèvement ?
Oui, il existe des cas de figure très encadrés par la loi où le promoteur peut être dispensé de garantie financière, lorsque l’opération de construction présente certaines caractéristiques propres (on parle de garantie « intrinsèque ») qui permettent de penser que l‘immeuble sera achevé, comme par exemple quand un immeuble est hors d’eau et n’est au moment de la vente grevé d’aucun privilège ou hypothèque consenti par le vendeur ou bien.
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5 – Faut-il souscrire une assurance multirisque habitation ?
Parce que vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction et des paiements, le contrat de vente vous impose généralement de souscrire, dès la pose de la toiture, une assurance multirisque habitation et de communiquer au vendeur les justificatifs de cette assurance. Vous pouvez vous assurer d’abord pour une valeur équivalente au prix de vente puis ensuite, après la livraison des locaux, faire modifier votre contrat pour tenir compte de la valeur de vos meubles.
