Charges et loyer de mon logement
Publié le 9 avril 2011 à 17:36 | 82 vues
1. À SAVOIR
Locataire et propriétaire ont chacun des droits et devoirs. La première obligation du locataire est bien sûr de s’acquitter du paiement de son loyer et des charges. Dans le contrat de location, le propriétaire indiquera le montant du loyer. Mais il ne peut imposer le mode de paiement (chèque, liquide, virement bancaire) ou la périodicité (mensuelle, trimestrielle…).
Les charges locatives
Dans un contrat de location doit apparaitre le montant du loyer hors charges, autrement appelé loyer principal, et le montant des provisions pour les charges locatives. Ces charges correspondent aux dépenses afférentes au lieu loué. Elles peuvent servir à l’entretien des parties communes, aux taxes locatives (enlèvement des ordures, ménage des parties communes) ou encore aux services liés au logement (eau, chauffage et même internet…). Le paiement de ces charges doit être indépendant du paiement du loyer ; leur montant correspondant à une prévision du coût annuel de ces dépenses et non à une dépense fixe. Le mode de paiement est donc un versement de provision pour charges et chaque année une régularisation doit être effectuée.
Augmentation du loyer par le propriétaire
Le bailleur doit respecter une procédure stricte pour augmenter le loyer d’un logement. Il peut le faire dans deux cas :
>Au cours du bail : le contrat de location a été rédigé en insérant une clause de révision. Par son biais, le propriétaire peut réévaluer le loyer une fois pas an à la date mentionnée dans le contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.
Mais attention, cette augmentation est encadrée. Depuis 2006 elle ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) réformé ensuite en 2008.
>Lors du renouvellement du bail : s’il n’y pas de clause de révision dans le contrat, le bailleur n’est pas en droit de réviser le loyer pendant la durée du bail. Il doit donc attendre le renouvellement de celui-ci pour proposer une majoration à son locataire si le loyer de ce dernier est « manifestement sous-évalué ». Celle-ci doit néanmoins être indexée sur le prix du marché et la proposition d’augmentation devra être envoyée 6 mois avant la fin du bail. Le locataire pourra simplement accepter cette augmentation (dans les deux mois suivants la proposition) ou au contraire la contester.
A noter : pour appuyer sa demande, le propriétaire devra fournir à son locataire un certain nombre d’informations : loyer proposé, montant des loyers de trois logements comparables dans le voisinage (6 en région parisienne), présence éventuelle d’un ascenseur, surface habitable et nombre de pièces dans le logement, période de construction de l’immeuble, durée de la location (plus ou moins de trois ans), état de l’équipement, indication des pièces annexes le cas échéant.
Contester le nouveau loyer
Au moment du renouvellement du bail et de l’éventuelle proposition d’augmentation par le propriétaire, le locataire peut donc contester la majoration du loyer.
Pour cela, plusieurs options s’offrent à lui :
>il ne répond pas, ce qui vaut dans ce cas désaccord
>il manifeste son désaccord dans les 4 mois qui précèdent la fin du bail
>il saisit la commission de conciliation pour contester le montant de l’augmentation en prouvant que la réévaluation ne correspond pas aux réalités du marché.
La commission de conciliation
La commission de conciliation permet de résoudre, à l’amiable, un litige entre locataire et propriétaire en général, un litige sur la réévaluation du loyer en particulier. Elle tente de concilier les deux parties après les avoir entendues. Pour la saisir, le propriétaire doit adresser une lettre recommandée (autrement appelée lettre de saisine) avec avis de réception au secrétariat de la commission, généralement à la préfecture ou à la Direction Générale de l’Equipement du département.
A noter : pour être valable, la demande doit comporter les noms, qualités et adresses du propriétaire et du locataire, l’objet du litige, la réclamation préalable adressée par le propriétaire, une copie du bail et les documents utiles à la compréhension du litige. Le courrier devra être établi en deux exemplaires.
La commission rendra ensuite un avis constatant la conciliation totale ou partielle des parties, ou constatera l’absence totale de conciliation. En l’absence d’accord, ou si celui-ci n’est que partiel, le propriétaire pourra alors saisir le tribunal d’instance, muni de l’avis de la commission.
A noter : le propriétaire doit impérativement saisir la commission avant de pouvoir aller devant les tribunaux et surtout ne pas attendre la fin effective du bail. Sinon celui-ci sera renouvelé automatiquement.
2. QUESTIONS FREQUENTES
1 – Le propriétaire peut- il faire entrer dans les charges de nouvelles dépenses ?
Non, la liste des charges est limitative, elle est posée par le décret du 26 aout 1987. Toutes les charges non mentionnées dans le décret ne pourront être considérées comme telles et facturées au locataire. ,
2 – Mon propriétaire a augmenté mon loyer sans justification, est-ce que je peux arrêter de le payer ?
En tout état de cause il ne vaut mieux pas stopper le paiement des loyers au risque d’être poursuivi en justice voir expulsé du logement. C’est au juge de statuer sur le versement des loyers.,
3 – A quoi correspond l’indice de référence des loyers (IRL) ?
L’IRL sert de référence pour la révision du loyer quand une clause de révision le prévoit annuellement. Cet indice fixe les plafonds d’augmentations des loyers que peuvent exiger les propriétaires et il est calculé selon une moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.,
4 – Pour valider l’augmentation du loyer, le propriétaire peut-il saisir la commission de conciliation ?
Tout comme le locataire, le propriétaire peut, au renouvellement du bail, en cas de refus de l’augmentation proposée, saisir la commission. Celle-ci déterminera quelle sera l’augmentation la plus adéquate à appliquer.
