Le crédit immobilier

Publié le 15 décembre 2010 à 14:31

1. À SAVOIR

Le crédit immobilier est destiné à l’achat ou la construction d’un bien immobilier à usage professionnel ou d’habitation (crédit affecté). Il peut également servir au financement de travaux de réparation ou d’entretien d’un bien, quand le montant de ces travaux dépasse 75 000 euros. En dessous de ce montant, le crédit relève de la réglementation sur le crédit à la consommation.

Comment souscrire un crédit immobilier ?

Comme pour n’importe quel prêt, l’attribution d’un crédit immobilier doit être précédée d’une offre de contrat de crédit qui doit contenir :

– l’identité des parties et des éventuelles cautions
– la nature, l’objet et les modalités du crédit en question
– le montant total du crédit et son coût global (intérêt compris)
– la durée de validité de l’offre
– un échéancier de remboursement, si le prêt est proposé à taux fixe
– les informations relatives aux modalités de variation du taux, si celui-ci est à taux variable avec une simulation de l’impact de ce taux sur les mensualités.

L’offre de contrat ainsi constituée, est valable pour une durée minimale de 30 jours. Pendant ce délai la banque ne peut revenir sur les conditions de l’offre mais elle a la possibilité de la maintenir plus longtemps.

L’emprunteur quant à lui doit attendre un délai minimum de 10 jours avant d’accepter l’offre, en vertu d’un délai de réflexion obligatoire. Si l’emprunteur accepte l’offre, il doit en retourner un exemplaire daté et signé par courrier.

A noter : tant que l’offre n’a pas été acceptée, aucun paiement ne peut être demandé, y compris les frais de dossier ou les primes d’assurance.

Pour que le contrat de prêt devienne définitif, trois conditions doivent être réunies :

– la vente doit être effectivement conclue dans les 4 mois suivant l’acceptation ;
– tous les prêts demandés pour financer l’achat doivent être acceptés ;
– l’emprunteur doit avoir souscrit une assurance.

Taux fixe ou taux variable ?

Le taux fixe a l’avantage de ne subir aucune fluctuation. Le taux d’intérêt ne pourra donc pas augmenter, mais ne sera pas non plus revu à la baisse. Le montant des mensualités reste le même pendant toute la durée du prêt.

Le taux variable est indexé sur un indice de référence (Euribor, taux de la zone euro) sur lequel la banque applique une marge. Selon les contrats, la révision du taux peut intervenir tous les 3 mois ou tous les ans. En cas d’augmentation de l’indice de référence, c’est la durée du prêt qui est allongée (dans la limite de 5 ans) mais si cela n’est pas suffisant, le montant de la mensualité est également majoré.

Les conditions d’emprunt d’un prêt à taux variable sont souvent plus avantageuses que pour un taux fixe mais non sans risques puisqu’il est difficile de prévoir l’évolution de l’économie. Afin de protéger l’emprunteur, la banque doit respecter plusieurs obligations :
> elle ne peut pas pratiquer un taux d’appel inférieur à ceux pratiqués sur le marché (la pratique des taux d’appel a été encadrée afin d’éviter de mauvaises surprises aux consommateurs qui, dès la première révision, voyaient leur taux augmenté même si l’indice de référence n’avait pas bougé) ;
> elle devra fournir trois simulations de taux différents, dont une à la hausse et une à la baisse pour montrer au client ce qui est possible ;
> l’offre de contrat devra indiquer toutes les modalités de remboursement, de report de mensualité ou encore de passage à taux fixe.

Garanties personnelles et réelles liées au prêt

Les banques, désireuses de se prémunir contre d’éventuels incidents de paiement de votre part, seront amenées à vous demander des garanties.

Les garanties réelles reposent sur un bien (maison, terrain…) et permettent au banquier d’être payé en priorité en cas de vente de ce bien. L’exemple le plus connu est l’hypothèque mais elle coûte cher.

Les garanties personnelles, autrement appelées cautions, permettent aux banques de se retourner vers la personne ou la société qui s’est portée caution en cas de non paiement de votre part. En pratique, les banques n’acceptent les cautions « personnes physiques » qu’en complément d’une autre garantie, comme l’hypothèque par exemple.

2. QUESTIONS FREQUENTES

1 – Qu’est-ce que le taux variable capé ou à double cap ?

Le taux variable est capé lorsque le contrat prévoit un plafond. Ainsi, en cas de forte hausse de l’indice de référence, l’augmentation des mensualités est limitée. S’il prévoit également un plancher, le taux est à double cap. Le prêt à taux variable capé est un peu plus cher que les autres, mais moins risqué. Il coûte de 0,5 à 1% de plus qu’un autre prêt à taux révisable au départ. Le plafond du taux se situe en général à + 2 ou 3% par rapport au taux de départ.

2 – La banque peut-elle m’imposer une assurance ?

Depuis le 1er septembre 2010, votre banquier ne peut plus vous imposer la souscription d’une assurance auprès de son établissement. Vous pouvez donc choisir librement à condition que l’assurance présente les mêmes garanties que la sienne.

3 – A quel moment les fonds seront-ils débloqués ?

Le déblocage des fonds dépend de la nature de l’opération financée.Si le prêt finance l’achat d’un bien immobilier existant, la banque débloque les fonds au moment de la signature chez le notaire (virement ou chèque de banque à lui remettre). Si l’emprunt est destiné à financer des travaux, la banque procède au règlement des factures au fur et à mesure qu’elles se présentent. Lorsque la vente concerne un achat en l’état futur d’achèvement, la banque, après obtention de votre accord, règle les factures lorsque le promoteur les fournit.

4 – Qu’appelle-t-on « intérêts intercalaires » ?

Le remboursement de votre crédit immobilier ne démarre que lorsqu’il est entièrement débloqué. Cela vous évite d’avoir à rembourser votre crédit alors que votre maison est encore en cours de construction par exemple. Ainsi, si vous empruntez pour faire construire une maison ou que vous prévoyez de gros travaux consécutifs à votre acquisition, le déblocage des fonds se fera en plusieurs étapes et votre crédit sera libéré en suivant le même échéancier. Les intérêts intercalaires sont les frais que vous allez devoir payer tant que la somme n’aura pas été entièrement débloquée. Ils sont calculés sur chaque montant de crédit libéré, au taux du crédit souscrit.

5 – Les taux d’intérêt sont en baisse, puis-je renégocier mon taux ?

Vous pouvez toujours demander à votre banque de revoir à la baisse votre taux mais cela se limite généralement à une réduction comprise entre 0,2 ou 0,5 point et des frais de dossier peuvent vous être réclamés. Vous pouvez également faire jouer la concurrence qui rachètera votre crédit. Selon certains courtiers, le rachat de crédit n’est valable que si le prêt est relativement récent et l’écart de taux d’au moins un point. L’emprunteur s’expose alors à trois grands types de frais : les garanties, les pénalités de remboursement anticipé et les frais de dossier. En moyenne, les différents frais représentent 5% du capital restant dû.

6 – Un remboursement anticipé est-il possible ?

Oui mais en cas de remboursement partiel, le contrat de prêt peut prévoir l’impossibilité de rembourser une somme inférieure ou égale à 10 % du montant initial (sauf s’il s’agit du solde). D’autre part, le contrat prévoit généralement des indemnités en cas de remboursement anticipé. Toutefois, les indemnités ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts calculés sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.Pour les contrats conclus après le 30 juin 1999, aucune pénalité n’est due lorsque le remboursement est consécutif à la vente du logement si elle est causée par le changement du lieu de travail, la cessation forcée de l’activité professionnelle ou le décès de l’emprunteur ou de son conjoint.