Les charges de copropriété : qui paie quoi ?
Publié le 9 avril 2011 à 19:15 | 58 vues
1. À SAVOIR
Le règlement intérieur de la copropriété définit les types de charge à payer par la copropriété. Il y a les charges générales, affectées aux parties communes, à l’administration, à l’entretien et à la conservation de l’immeuble (nettoyage, gardiennage, éclairage, interphone, etc.), ainsi qu’au paiement du syndic. Et les charges spéciales qui sont destinées aux dépenses liées à l’installation d’éléments d’équipements collectifs, tels que l’ascenseur, l’antenne collective, l’interphone, les installations de chauffage ou l’eau froide.
La répartition des charges entre les copropriétaires
Tous les copropriétaires paient les charges générales. Leur montant est fixé pour chaque copropriétaire en fonction de leur quote-part : plus les lots des copropriétaires sont importants par rapport à la valeur totale de l’immeuble, plus les charges sont élevées. La quote-part tient compte de la superficie du lot, de sa consistance (degré de confort, type d’aménagement intérieur, etc.) et de sa situation (exposition, étage, etc.). La répartition est inscrite dans le règlement de copropriété accessible à tous.
Pour le paiement des charges spéciales, il s’agit de prendre en compte l’utilité du service ou de l’équipement pour chaque lot : si ceux-ci ne présentent aucune utilité pour l’un des copropriétaires, aucune charge ne pourra lui être demandée.
Au contraire, si un équipement a la même utilité pour les lots qui en disposent (l’interphone par exemple), les charges liées à cet équipement seront réparties de manière égale entre les copropriétaires concernés.
A noter : il ne faut pas confondre utilité et utilisation ! En effet, on tient compte de l’utilité potentielle et non de l’utilité réelle. Donc le propriétaire concerné par certains services (ascenseur, chauffage central), mais qui ne les utilise pas, paiera aussi cher que celui qui les utilise.
Le recouvrement des charges par le syndic :
Le syndic gère le recouvrement de l’ensemble des charges de l’immeuble.
Tous les trois mois, les copropriétaires lui versent des provisions destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel.
Le budget prévisionnel est établi chaque année par le syndic, pour gérer les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs. Il est voté en assemblée générale. Les charges sont ensuite régularisées en fonction du budget réel.
Le syndic peut réclamer le paiement d’une réserve, mais uniquement si elle est prévue dans le règlement de copropriété. Il s’agit d’une avance, elle est donc remboursable.
Il a également la possibilité de demander le versement de provisions spéciales en cours d’exercice, pour faire face à des travaux urgents. Leur montant ne peut dépasser le tiers du devis estimatif des travaux.
Enfin, les copropriétaires doivent verser des provisions permettant au syndic de faire face aux dépenses qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Elles concernent tous les travaux qui ne sont pas destinés à la maintenance de l’immeuble. Il s’agit principalement des travaux d’amélioration. L’assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d’exigibilité des provisions correspondantes.
Que faire si l’un des copropriétaires ne paient pas ses charges ?
Si l’un des copropriétaires ne paie pas les charges dues, le syndic doit, en premier lieu, tenter de résoudre le problème à l’amiable. Par lettre simple, il demande au copropriétaire défaillant le paiement des sommes.
Le syndic pourra ensuite mettre en demeure le copropriétaire de payer par lettre recommandé.
Si, dans le mois suivant la réception de cette mise en demeure, le copropriétaire n’a toujours pas payé ses charges, toutes les provisions prévues pour couvrir les dépenses de l’immeuble, deviendront exigibles, en plus des sommes déjà dues.
Pour obtenir le paiement de ces sommes, le syndic doit aller devant le tribunal de grande instance.
A noter : le copropriétaire défaillant aura toutefois la possibilité de réclamer des délais de paiement.
Attention : le copropriétaire peut se voir infliger des intérêts de retard, dans la limite du taux légal. Le règlement de copropriété ou l’assemblée générale peut également prévoir des pénalités supplémentaires en cas de défaillance.
La modification ou la contestation des charges :
Les copropriétaires peuvent vouloir modifier les charges définies par le règlement de copropriété. Cette modification peut intervenir s’il est question d’installer un nouvel équipement, comme un ascenseur par exemple et à condition d’obtenir l’unanimité lors de la discussion en assemblée générale.
Un copropriétaire peut vouloir contester le montant de ses charges et en demander la modification. Il doit pour cela intenter une action devant le tribunal de grande instance.
Cette possibilité ne lui est offerte que dans deux hypothèses : soit il estime que sa participation est supérieure de plus de 25% à ce qu’elle devrait être, soit il estime que la participation d’un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% à ce qu’elle devrait être.
Enfin, tout copropriétaire dispose d’un recours devant le juge civil lorsqu’il estime que la répartition des charges ne respecte pas les principes posés par la loi. Ce peut être le cas lorsque le principe de l’utilité n’est pas respecté et qu’un copropriétaire qui habite le rez-de-chaussée supporte les frais d’ascenseur*.
2. QUESTIONS FREQUENTES
1 – La personne qui habite au rez-de-chaussée de l’immeuble doit elle participer aux charges d’ascenseur ?
Les charges concernant l’ascenseur dépendent de l’utilité de l’ascenseur pour chaque logement. Ainsi, dans un immeuble de 6 étage, celui qui habite au 1er étage paiera moins de charge que celui qui habite au 6ème. Quant aux propriétaires qui habitent au rez-de-chaussée, ils n’auront pas à contribuer aux charges, à moins qu’ils ne disposent d’un parking en sous-sol desservi par l’ascenseur.
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2 – La personne qui habite au rez-de-chaussée de l’immeuble doit elle participer aux dépenses afférentes à l’entretien des escaliers ?
L’entretien des escaliers relève des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes*. Les copropriétaires sont donc tenus de contribuer aux dépenses de réparation ou de ravalement des cages d’escalier, et ce en fonction des parts qu’ils détiennent dans la copropriété. En revanche, les tapis et revêtements de sol couvrant les escaliers relèvent des charges d’équipement – dites spéciales*- et sont donc calculés selon leur utilité pour chaque copropriétaire.
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3 – En tant que propriétaire d’un parking mais n’habitant pas l’immeuble, dois-je contribuer aux charges de chauffage ?
Le propriétaire d’un lot à usage de parking ou de cave n’a pas à contribuer aux charges de chauffage collectif car cet équipement ne présente aucune utilité pour lui. Par contre, il doit payer les charges générales de l’immeuble, à savoir les frais liés à son entretien, à son ravalement, ou encore les diverses assurances de la copropriété.