Les travaux dans une location : pour le propriétaire ou le locataire ?

Publié le 10 avril 2011 à 10:48

1. À SAVOIR

Pour le locataire la question des travaux est primordiale puisqu’il vit dans le logement concerné. Pannes, dégradations, il est en première ligne et peut être confronté à un propriétaire réticent. Il doit donc clairement savoir si les travaux nécessaires seront financés par le propriétaire ou par lui-même. A cet égard, la loi a prévu une liste des travaux que le locataire doit faire en tant que réparations locatives. Les autres travaux, en général plus importants, sont à exécuter par le propriétaire.

Les travaux à la charge du locataire

Le locataire doit, de façon générale, veiller au bon entretien du logement. A ce titre, il se doit d’effectuer les petites réparations d’usage et de conservation courante. La loi du 26 aout 1987 dresse une liste non exhaustive de ces réparations locatives. Sont concernées par exemple, la réparation d’une serrure, le remplacement d’une vitre brisée, la vidange d’une fosse septique ou encore la vitrification du parquet…

Les travaux à la charge du propriétaire

Le propriétaire doit, quant à lui, supporter financièrement les travaux de conservation d’ensemble du bien ou de son amélioration. Il doit mettre en œuvre les gros travaux tels qu’une réparation de chaudière, le remplacement des fenêtres ou le ravalement d’un immeuble. Il doit également remplacer les aménagements rendus vétustes par l’usure du temps. Ainsi le propriétaire peut se voir obliger de changer une moquette ou de refaire des peintures devenues insalubres.

Le propriétaire doit pouvoir réaliser les travaux d’entretien d’un logement. Le locataire doit donc faciliter l’accès à son logement pour permettre l’exécution de ces travaux. Si le chantier entraine l’impossibilité, pour le locataire d’habiter le logement pendant plus de 40 jours, le prix du bail doit être diminué en proportion de la durée d’occupation des lieux et de l’importance de la partie du bien condamnée.

En outre, la loi impose à tous propriétaires d’offrir aux locataires un logement décent. Le logement en question doit ne présenter aucun risque pour la santé ou la sécurité du locataire et respecter un certain nombre de normes minimales d’habitabilité et de confort.

Quels recours contre un propriétaire qui refuse d’effectuer des travaux ?

Le propriétaire est tenu légalement de réaliser certains travaux, s’il s’y refuse, il encourt le risque d’être condamné en justice. Si les travaux sont nécessaires pour mettre aux normes d’habitabilité et de confort (notion de logement décent), le locataire peut, dans un premier temps, faire intervenir un huissier. Celui-ci constatera l’état des lieux avant de mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux.  Si cela ne fait pas plus réagir le propriétaire, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour avis, et seulement avis : elle n’a pas pouvoir à obliger le propriétaire à réaliser les travaux, mais est une bonne solution intermédiaire pour résoudre le différend à l’amiable.

Autre voie possible (qui ne peut pas être actionnée en parallèle de la commission de conciliation) : le locataire peut saisir directement le tribunal d’instance. Le juge pourra alors prononcer l’exécution des travaux, la suspension du paiement des loyers ou la résiliation du contrat de location. Le juge pourra également décider de baisser le montant du loyer jusqu’à exécution des travaux.

En cas d’urgence, le juge peut même autoriser le locataire à réaliser lui-même les travaux. Le bailleur lui remboursera ensuite les dépenses correspondantes.

Enfin, des dommages et intérêts pourront être versés au locataire pour  le préjudice subi de l’inexécution des travaux.

2. QUESTIONS FREQUENTES

1 – Mon chauffe-eau ne fonctionne plus, qui doit s’occuper de la réparation ?

L’entretien du chauffe-eau dans le cadre d’un contrat de location doit, en principe, être effectué par le locataire. Celui-ci doit prendre en charge le détartrage et autres précautions d’usage (contrat d’entretien).En revanche, la réparation doit être financée par le propriétaire, sous réserve bien sûr, que la dégradation ne soit pas du fait de la négligence du locataire. Le propriétaire pourra demander à son locataire de lui fournir le contrat annuel d’entretien de la chaudière, document obligatoire.

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2 – Ma chaudière est en panne, est-ce que mon propriétaire va me la réparer ?

Comme pour le chauffe-eau, l’entretien d’une chaudière revient au locataire. Si la réparation n’est pas due à un manque d’entretien, elle devra être effectuée par la propriétaire, qui pourra, là encore, demander le contrat annuel d’entretien.

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3 – J’ai envie de changer les papiers peints de mon logement, qui paie ?

Si un locataire décide de changer les peintures, de poser du parquet ou des étagères, cela correspond aux travaux d’aménagement qui n’ont pas à être supportés par le propriétaire.En revanche, si ces mêmes travaux d’aménagement sont indispensables du fait de l’état de délabrement du logement, le locataire pourra demander au propriétaire de payer.

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4 – Si je dois faire venir un huissier pour constater que mon propriétaire ne fait pas les travaux, puis-je demander à me faire rembourser les frais d’huissier par le propriétaire ?

Si le locataire demande un constat locatif à un huissier de justice, en l’absence du propriétaire, les frais sont dans ce cas partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

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5 – Le propriétaire me demande de partir de mon appartement pour faire des travaux, mais je ne sais pas où aller en attendant. Peut-il me forcer à quitter les lieux ?

Si les travaux nécessitent que le locataire soit absent de son appartement, le relogement sera à la charge du propriétaire et les loyers ne seront pas versés à ce dernier.

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6 – Quelles sont les normes minimales d’habitabilité et de confort ?

Les normes d’habitabilité et de confort sont posées par le décret du 30 janvier 2002. Les caractéristiques du logement décent sont les suivantes : Le logement doit être clos et couvert, le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.Concernant les éléments de confort et d’équipement :Le logement doit comporter :Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement; Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires; Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon; Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées; Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

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