La promesse de vente a été signée mais l’acheteur n’achète plus le bien

1. À savoir

La promesse de vente, est un avant-contrat passé entre l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier qui conviennent ensemble des modalités de la vente de ce bien. Comme dans tout contrat de vente, l’acheteur dispose d’un droit de rétractation de 7 jours. Pendant ce délai, il peut annuler la vente, sans engager aucun frais.

L'avant-contrat

Le terme promesse de vente peut correspondre à plusieurs types d’avant-contrats, aux conséquences différentes :

>La promesse de vente unilatérale : il n’y a que le vendeur qui s’engage à vendre son bien à un prix déterminé. Il offre ainsi à l’acquéreur une "option" d’achat pour un temps limité, déterminé dans le contrat. L’acheteur potentiel dispose d’un délai déterminé pendant lequel il bénéficie d’une exclusivité sur l’achat du bien. Pendant ce délai, il peut annuler la vente à tout moment, pour toutes raisons. Il dispose de 10 jours pour renoncer à la vente, après la signature de la promesse unilatérale. En contrepartie, il aura versé au vendeur, au moment de la signature de la promesse de vente, une indemnité d'immobilisation sous forme d’acompte (10% du prix de vente). 

>La promesse synallagmatique de vente, plus couramment appelée « compromis » : les deux parties s'engagent l'une comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Là encore l’acheteur devra verser un acompte, entre 5% et 10% du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, cette somme s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié.

Dans les deux cas, le transfert définitif de propriété sera matérialisé plus tard, par acte notarié.

Le refus de prêt immobilier

Malheureusement, il arrive que l’acheteur ne parvienne pas à convaincre une banque de lui accorder un prêt. Dans ce cas, et seulement si une clause suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier a été ajoutée à l’avant-contrat, la promesse de vente s’annule et l’acompte versé à la signature est intégralement remboursé.

A noter : cette clause suspensive doit nécessairement apparaitre dans l’acte, elle n’est pas tacite.

La condition suspensive qui concerne le prêt immobilier est valable au minimum un mois. En pratique, ce délai est souvent de deux ou trois mois.

Les recours contre l'acheteur qui refuse d’acheter le bien

Compromis de vente : Après le droit de rétractation légal de 7 jours, le compromis de vente vaut contrat de
vente. Ce qui signifie qu’il engage acheteur et vendeur à conclure la transaction. Finalement la vente prend acte au moment du compromis, les effets se produisent plus tard.

Si l’acquéreur exprime sa volonté de ne pas conclure la vente, le vendeur peut faire valoir le transfert de propriété par un juge compétent et demander des indemnités.

L’usage veut que lorsqu’un acheteur se désiste avant la signature de l’acte de vente définitif, le vendeur conserve les 10% d’acompte versés à la signature du compromis.

Cas de la promesse unilatérale de vente : l’acheteur potentiel a bénéficié d’une exclusivité sur l’achat du bien. De fait, s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

En revanche, après la levée d’option et sans clause suspensive, l’acheteur ne peut plus se rétracter. D’autant que cela correspond souvent à la date de signature définitive.

2. Questions frequentes

2.1. Comment procéder à la rédaction du compromis ou de la promesse de vente ?

Les parties, acheteur et vendeur, peuvent choisir de les rédiger eux-mêmes. Toutefois, les contours de ces avant-contrats sont d’une telle importance qu’il est préférable d’en confier la rédaction à un professionnel (notaire ou agent immobilier). A noter : le coût de la rédaction de l'avant-contrat est compris dans la commission de l'agent immobilier ou dans les émoluments du notaire.

2.2. Le vendeur peut-il augmenter le montant du bien après la signature de l’avant contrat ?

La promesse ou compromis de vente détermine les conditions financières de la transaction, chacun doit les respecter. Si le vendeur augmente le prix, il renonce au compromis, l’acheteur peut alors demander réparation du non respect de l’engagement.

2.3. A partir de quel moment court le délai de rétractation de 7 jours ?

Le droit de rétractation peut intervenir à compter de la réception, par l’acheteur, de la lettre recommandé contenant l’avant-contrat. L’acheteur dispose alors de sept jours francs pour annuler la transaction sans qu’aucune pénalité ne lui soit imposée.

2.4. La clause suspensive concerne-t-elle seulement le prêt immobilier?

La clause suspensive permet de conditionner la réalisation d’une transaction. Elle existe en droit de l’immobilier et peut être insérée dans un avant-contrat de vente, dans le cadre du droit de préemption de la commune ou pour l’obtention d’un permis de construire.Elle conditionne, le plus fréquemment, la vente d’un bien à l’obtention d’un prêt. Aucune autre mention ne peut être inscrite dans la clause suspensive.

3. Dernieres infos sur Financement

4. Bibliographie

  • Code de la construction et de l’habitation : article L271-1 et suivants => protection de l’acquéreur immobilier.