Le courtier immobilier

1. À savoir

Le courtier est un intermédiaire qui agit en toute indépendance entre vous et votre cocontractant. Son but est de faire jouer la concurrence afin d’obtenir les meilleures conditions pour votre opération. Dans l’hypothèse la plus favorable, le courtier vous aura fait gagner du temps en exécutant les recherches à votre place et de l’argent en vous soumettant le partenaire le plus intéressant.

Rôle du courtier

Le courtier immobilier peut agir à différents niveaux : prêt, rachat de crédits, diagnostic immobilier, travaux…

En matière de prêt immobilier, son rôle est de vous proposer une solution adaptée à vos besoins et à votre projet immobilier en fonction de votre situation familiale, fiscale, patrimoniale mais aussi de vos aspirations futures.

Sa prestation peut bien sûr porter sur le taux du crédit mais également sur les frais de dossier, les pénalités de remboursement anticipé ou l’assurance décès invalidité. Dans chaque cas, le courtier étudie les meilleures offres du marché et négocie les montants proposés. En matière de pénalités de remboursement, il peut même obtenir leur annulation pure et simple.
Certains courtiers peuvent avoir des portefeuilles de plus de 100 banques avec lesquelles ils ont négocié des accords.

Si vous avez multiplié les crédits à la consommation et que vous possédez en plus un crédit immobilier, le courtier peut regrouper l’ensemble de vos mensualités en un crédit unique par le biais du rachat de crédits. Vous devriez alors bénéficier d’un taux plus avantageux même si la durée de remboursement sera plus longue.

Avec la multiplication des diagnostics obligatoires en cas de vente ou de location de bien immobilier (diagnostics plomb, performance énergétique, risques naturels et technologiques…), le courtier peut également vous aider à faire le tri dans ce secteur où il est parfois difficile de trouver des professionnels certifiés.

Le courtier peut même vous aider à réaliser des travaux dans votre résidence en assurant la sélection des entreprises en fonction de vos besoins. Il se chargera alors des demandes de devis afin de vous permettre d’effectuer le meilleur choix.

Rémunération du courtier

Un courtier en prêt immobilier a deux moyens de se rémunérer.

D'abord via les commissions bancaires : à chaque prêt accordé par l'intermédiaire d'un courtier, les banques versent une commission fixée selon les conventions qui ont été signées et qui représente un pourcentage du montant du prêt. Cette commission, généralement sur la base d’1%, est souvent plafonnée.

Attention ! Un courtier peu scrupuleux pourrait être tenté de diriger son client vers la banque qui lui proposerait la meilleure rémunération. C’est pourquoi il est toujours nécessaire de faire jouer la concurrence et de demander des devis à plusieurs courtiers.

Si la plupart des courtiers facturent, en plus des commissions, des frais de courtage à leurs clients, certains d’entre eux sont gratuits, notamment les courtiers sur Internet. Il arrive que ces frais se substituent aux frais de dossier réclamés par les banques lors de la souscription du prêt mais ce n’est pas toujours le cas.

Démarches à réaliser

Avant de se tourner vers un courtier, il est préférable de s’adresser à sa propre banque afin d’obtenir une première offre. De plus, il est peu probable que le courtier négocie auprès de votre banque puisque vous en êtes client et que certaines banques ne rémunèrent les courtiers que pour apport d’une nouvelle affaire.

Par ailleurs, vérifiez que votre courtier est bien inscrit en tant que tel au registre du commerce et des sociétés et qu’il possède une assurance professionnelle. En outre, depuis juillet 2010, il doit être référencé auprès de l’Autorité de contrôle prudentiel (gérée par les services de la Banque de France). Ce service de contrôle permet d’éradiquer l’activité de courtage sans mandat et autorisation.

Le courtier doit être dument mandaté par les banques et établissements financiers afin de pouvoir promouvoir les produits et services de la banque partenaire. Ce mandat détaille les opérations que le courtier est habilité à réaliser, ainsi que les commissions de rémunération que la banque devra lui verser. De votre côté, vous devez également établir un mandat qui l'autorise ainsi à divulguer les informations personnelles que vous serez amené à lui communiquer (montant de vos revenus, charges, crédits en cours, etc.). Ce document précise, entre autres, le montant et les conditions de versement (si et seulement si le prêt aboutit) des frais éventuels.

N’hésitez pas à rencontrer plusieurs courtiers. En revanche, ne laissez jamais plusieurs dossiers de demande de crédit chez différents courtiers. En effet, votre dossier ira au même service dans les banques et il sera mis alors en attente, voire bloqué, afin de définir quel est le courtier qui en aura le bénéfice.

2. Questions frequentes

2.1. Et si l’offre de mon courtier ne m’intéresse pas…

Faites-le lui savoir rapidement et de préférence par écrit. Indiquez éventuellement les modalités de l'offre qui vous a été faite par la banque choisie. Dans ce cas, vous ne lui devrez aucun frais sauf mention contraire dans le mandat que vous avez signé (exceptionnel).

2.2. Qu’est-ce qu’une délégation d’assurance ?

Si l’assurance décès-invalidité est obligatoire pour obtenir un prêt immobilier, vous pouvez toutefois la souscrire auprès de l’assureur de votre choix dès lors qu’elle présente un niveau de garantie identique. La délégation d’assurance consiste à choisir une assurance distincte de celle qui vous est proposée par votre banque mais agréée par elle. Le courtier peut vous aider à trouver une assurance à moindre coût et mieux adaptée à votre situation personnelle.

2.3. Je suis en province, puis-je bénéficier de l’intervention d’un courtier situé à Paris ?

Les courtiers ont appris depuis longtemps à travailler à distance en proposant leurs services sur Internet. Ils entrent en contact directement avec vos banques locales et négocient avec elles les meilleures conditions pour votre prêt immobilier.

2.4. Quand dois-je payer un courtier ?

Conformément à l’article L. 321-2 du Code de la consommation, un courtier ne peut jamais demander de frais ni rémunération avant la signature de l’acte avec le notaire ou le déblocage du prêt. Si certains d’entre eux vous réclament un chèque de caution pour effectuer la prestation, sachez que c’est illégal.

3. Dernieres infos sur Financement

4. Bibliographie

  • L. n°2003-706 du 1er août 2003 dite de sécurité financière
  • L. n°2001-1168 du 11 décembre 2001 relative au crédit immobilier