Le dépôt de garantie

1. À savoir

Le dépôt de garantie versé au propriétaire garantit l’exécution des obligations du locataire. Ce dépôt sert, au moment de la sortie des lieux, à couvrir les loyers impayés, à financer les travaux dont le locataire auraient dû se charger et à réparer les éventuelles dégradations. Le montant maximum du dépôt de garantie est fixé par la loi. Il dépend de la date à laquelle le contrat a été conclu. S’il date d'avant le 9/02/2008, il ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Pour les baux postérieurs à cette date, le montant du dépôt ne doit pas dépasser un mois de loyer, hors charges.

A noter : le bailleur ne peut exiger un dépôt de garantie que si cela est prévu dans le contrat de bail.

La réduction du dépôt de garantie

Dans certains cas, le bailleur pourra déduire du dépôt de garantie les sommes dues par le locataire : loyers impayés, reliquats de charges, mais aussi sommes dues au titre des réparations locatives ou des dégradations. En cas de défaut d’entretien manifeste par le locataire (moisissures, humidité, …), le bailleur pourra déduire du dépôt de garantie le montant des travaux rendus nécessaires. De même, si le locataire n’a pas effectué les réparations nécessaires suite aux dégradations dont il est responsable (papier peint arraché, trous sur les murs…), le bailleur déduira du dépôt de garantie le montant des réparations.

De tels travaux peuvent amputer toute ou partie du dépôt de garantie. Le locataire sera toutefois en droit de demander au bailleur qu’il lui fournisse les devis et factures justifiant la retenue. Il aura également la possibilité de contester le montant des déductions devant le conciliateur de justice ou le tribunal d’instance.

A noter: avant le véritable état des lieux, procédez à une visite du logement avec le propriétaire afin de déterminer les travaux qui sont à votre charge, en tant que locataire. Faites ensuite réaliser les travaux par l’entreprise de votre choix.

Récupérer son dépôt de garantie

Si le bailleur ne vous a pas restitué votre dépôt de garantie (déduction faite des éventuelles charges impayées ou travaux nécessaires) deux mois après la restitution des clefs, la somme qui vous est due produit des intérêts au taux légal.

Mettez le propriétaire en demeure de vous restituer la caution, au moyen d’un courrier recommandé avec avis de réception. Si cela n’aboutit pas, vous pouvez vous faire aider par une association de défense des locataires qui se chargera d’adresser une seconde lettre au propriétaire.

Dans l’hypothèse où ces démarches seraient infructueuses, trois options s’offrent à vous - aucune ne nécessite l’assistance d’un avocat :

> S’adresser à un conciliateur de justice. La procédure est gratuite et rapide. Si la conciliation aboutit, le propriétaire et le locataire pourront conférer à l’accord la valeur d’un jugement. Il leur suffira d’adresser une demande en ce sens au juge d’instance.
> Saisir la commission départementale de conciliation. Ici aussi, la procédure est gratuite. Il suffit d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au secrétariat de la commission.
> Assigner le bailleur en justice. Si le dépôt de garantie est inférieur à 4000 euros, ce qui est en  général le cas, le juge de proximité sera compétent. Au-delà, il faudra saisir le tribunal d’instance. Vous pourrez, si vous le souhaitez, vous faire représenter par un avocat ou une association de défense des locataires.

Il existe également une procédure simplifiée, appelée l’injonction de payer. Il suffit d’envoyer une requête au greffe du tribunal d’instance, accompagnée de toutes les pièces justificative de non restitution de la caution (courrier, relevé de compte...). Si le juge considère votre demande fondée, il rendra une ordonnance condamnant le bailleur à vous restituer la caution, signifiée par huissier. Si le bailleur ne réagit pas dans le délai d’un mois, l’huissier procèdera au paiement forcé.

2. Questions frequentes

2.1. Le propriétaire peut-il réduire mon dépôt de garantie si la moquette est un peu usée ?

Non, les réparations résultant de l’usage normal de l’appartement ne sont pas à la charge du locataire : jaunissement du papier peint, traces laissées par les équipements de cuisine, moquette usée par le temps… Par contre, le locataire devra reboucher les trous, nettoyer les tâches sur la moquette ou sur les murs ou encore remplacer le papier peint s’il est déchiré.

2.2. Le propriétaire a déduit 300 euros de ma caution pour le remplacement du papier peint alors qu’aucun problème relatif au papier peint n’a été mentionné lors de l’état des lieux ?

Aucune retenue ne peut être effectuée par le bailleur si la réparation invoquée n’est pas liée à un problème mentionné dans l’état des lieux. Il existe toutefois une exception : la retenue peut être réalisée si le problème n’était pas visible lors de l’état des lieux mais qu’il est certain qu’il existait avant le départ du locataire.

2.3. Nous sommes en colocation, je souhaite quitter le logement, puis-je exiger la restitution d’une partie de la caution au propriétaire ?

Dans le cadre d’une colocation, le propriétaire peut conserver la totalité de la caution jusqu’au départ du dernier colocataire.

2.4. Puis-je remplacer le paiement de mon dernier mois de loyer par le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie ne peut être assimilé à une avance sur loyer. En refusant de payer votre loyer le dernier mois, vous prenez le risque de recevoir un commandement de payer !

3. Dernieres infos sur Arrêter une location

4. Bibliographie

  • Décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
  • Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion