L'état des lieux

1. À savoir

Etat des lieux d’entrée

L’état des lieux est le document, annexé au contrat de bail, qui décrit en détail l’état du logement et de ses équipements, pièce par pièce, à l’entrée du locataire et à sa sortie. Il doit se faire de manière contradictoire, en présence du locataire et du propriétaire, ou par la personne mandatée par ce dernier.

Il est important que tout y soit décrit très précisément. Afin d’éviter les contestations, il est préférable de détailler les appréciations (rayé, fissuré, moisi …) et de localiser exactement les problèmes. Un exemplaire signé est conservé par chaque partie au contrat.

Etat des lieux de sortie

Lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire va s’appuyer sur l’état des lieux effectué à l’entrée du locataire pour vérifier que l’appartement a été correctement entretenu. S’il constate des dégradations dans le logement ou s’il s’aperçoit que les réparations locatives n’ont pas été effectuées, il pourra déduire du dépôt de garantie le montant des réparations rendues nécessaires.

Dans ce cas, le locataire aura la possibilité de demander au propriétaire qu’il lui fournisse devis et factures afin de vérifier le montant des travaux. Il pourra aussi contester le montant des déductions auprès du conciliateur de justice ou du tribunal d’instance.

Désaccords au moment de l’état des lieux

Si propriétaire et locataire n’arrivent pas à s’entendre sur l’état du logement et des équipements, il faut obligatoirement faire appel à un huissier. L’un ou l’autre peut le faire.

L’huissier se rendra sur place et fera lui-même la description du logement par écrit. L’état des lieux ne pourra ainsi pas être contesté. Toutefois, en cas de désaccord du locataire ou du propriétaire sur certains points, il pourra émettre des réserves sur le document.

A noter : Dans cette hypothèse, le coût de la prestation est partagé de manière égale entre le propriétaire et le locataire.

Découverte de défauts après l’état des lieux

Pour le chauffage, le locataire peut revenir sur l’état des lieux dans le mois suivant celui-ci. S’il constate un dysfonctionnement des différents éléments de chauffage, il pourra faire procéder à un état des lieux complémentaire par le propriétaire.

Pour tout autre problème dans le logement, qui n’aurait pas été consigné dans l’état des lieux, le locataire doit adresser au propriétaire une lettre recommandée avec avis de réception. Il lui est également conseillé de prendre des photographies afin d’attester du défaut.

A noter : Même s’il ne pourra toutefois pas obtenir la rectification de l’état des lieux, cela constituera un élément de preuve au moment de la sortie.

2. Questions frequentes

2.1. Il n’y a pas eu d’état des lieux quand je suis entré dans le logement, comment cela va se passer à ma sortie ?

Attention, en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Il devra le rendre dans ce même bon état. Il en va cependant autrement si le propriétaire s’était opposé à l’établissement de l’état des lieux. Dans ce cas, la présomption ne joue pas. Le propriétaire devra apporter la preuve des dégradations qu’il invoque.

2.2. A la fin de la location, il n’y a pas eu d’état des lieux, le propriétaire peut-il quand même se retourner contre moi ?

En cas d’absence d’état des lieux en fin du bail, le propriétaire ne peut se retourner contre l’ancien locataire que s’il prouve que les dégradations lui sont imputables et qu’elles n’ont pas été commises après son départ.

2.3. Puis-je, de ma propre initiative, faire appel à un huissier qui se chargera d’effectuer l’état des lieux d’entrée, afin d’éviter toute contestation par la suite ?

Le propriétaire ou le locataire peut décider de faire appel à un huissier pour qu’il effectue l’état des lieux, mais il en supportera seul les frais, si l’autre partie ne s’est pas opposée à un état des lieux contradictoire. Dans une telle hypothèse, le constat d’huissier fait l’objet d’une rémunération sous forme d’honoraires, librement négociés.

2.4. L’agent immobilier qui a fait l’état des lieux me demande de payer, est-ce normal ?

Non, l’état des lieux établi par un agent immobilier, représentant le propriétaire, ne donne lieu à aucune rémunération, le locataire pouvant donc refuser une quelconque participation demandée par l’agent.

3. Dernieres infos sur Caution

4. Bibliographie

  • Art. 1731 du Code civil ;
  • Décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives ;
  • Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
  • Décret du 12 décembre 1996 règlementant la tarification des actes d’huissiers.