Le syndic de copropriété

1. À savoir

Quelques distinctions utiles :

Syndicat, syndic, conseil syndical, … il y a de quoi s’y perdre ! Pour éviter les confusions et comprendre le rôle spécifique du syndic de copropriété, quelques rappels s’imposent.

Le syndicat des copropriétaires désigne l’ensemble des propriétaires d’un immeuble. Il se réunit une fois par an en assemblée générale. Sa mission est de veiller au bon entretien de l’immeuble et à l’administration des parties communes. Sa constitution est obligatoire pour des immeubles d'au moins 2 lots.

Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour administrer et assurer la gestion de l’immeuble au nom du syndicat. Il assure ses fonctions sous le contrôle de l’assemblée générale des copropriétaires, qui le nomme.

Quant au conseil syndical, il est composé de copropriétaires élus. Il assure la liaison entre le syndicat de copropriété et le syndic. Il est l’interlocuteur privilégié du syndic et donne son avis sur les questions pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit. Il contrôle le budget prévisionnel, la gestion du syndic et la bonne exécution des contrats. Par ailleurs, il est consulté par le syndic sur les travaux urgents et les contrats d’un certain montant. Enfin, il peut agir au nom de la copropriété s’il est mandaté à cette fin par l’assemblée générale.


Le rôle spécifique du syndic

Le syndic de copropriété est en charge de plusieurs missions:

> assurer l’exécution du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale : travaux, recouvrement des charges, gestion du personnel… Il intervient systématiquement pour les travaux urgents, et veille à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

> En matière comptable, le syndic perçoit les provisions sur charges et les provisions sur travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble. Avant la tenue d’une assemblée générale, il présente les documents comptables nécessaires: le compte des recettes et dépenses de l’année écoulée, l’état des dettes et créances des copropriétaires vis-à-vis du syndic, la situation de la trésorerie, le budget prévisionnel et les devis ou marchés de travaux.

> Une fois par an au moins, il rend compte de sa gestion de la copropriété à l’assemblée générale et doit obtenir son « quitus » (agrément), à la majorité simple. Si le quitus est accordé, le syndic est déchargé de toute responsabilité vis-à-vis de la copropriété.


Le choix des membres du syndic

En général, le syndic est désigné par l’assemblée des copropriétaires, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il peut être choisi parmi les personnes disposant d’une carte professionnelle de gestion immobilière : il s’agira alors d’un syndic professionnel et l’assemblée générale fixera librement ses honoraires, à la majorité des voix. Il peut également être choisi, dans certaines copropriétés, parmi les copropriétaires et leur conjoint. Dans ce cas, il n’y a pas à rémunérer le syndic, on parle de syndic « bénévole ». Dans la pratique ce syndic se voit souvent accorder, en plus du remboursement de ses frais, une rémunération. C’est à l’évidence la solution la moins onéreuse pour n’importe quelle copropriété mais elle ne peut fonctionner que dans les petites copropriétés, quand les copropriétaires ont de bonnes relations.

Le changement de syndic

Le syndic exerce ses fonctions pendant trois ans. A l’issue de ces trois années, son mandat peut être renouvelé. Mais, si les copropriétaires ne sont pas satisfaits du travail du syndic, ils peuvent choisir de ne pas renouveler son mandat. Les copropriétaires peuvent également révoquer le syndic en cours de mandat. La décision de la révocation doit être prise en assemblée générale à la majorité absolue et n’est valable que si une faute grave a été commise (administration contraire aux décisions de l’assemblée générale, mauvaise tenue des comptes, etc.). La nomination du nouveau syndic se fera à la majorité absolue.

2. Questions frequentes

2.1. Les parties communes sont mal entretenues, contre qui se retourner ?

Le copropriétaire qui subit un préjudice du fait de la copropriété doit se retourner contre le syndicat des copropriétaires qui est responsable des éventuels dommages occasionnés par un défaut de construction, un défaut d’entretien des parties communes, le mauvais fonctionnement d’un équipement collectif, ou, plus généralement, pour les fautes que le syndic a commis dans l’exercice de ses missions.

2.2. Je souhaite contester une décision du syndic, puis-je agir en justice ?

Lorsqu’un copropriétaire souhaite contester une décision du syndic, il peut intenter une action en justice mais devra le faire contre le syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire pourra éventuellement se retourner contre le syndic, si celui-ci a commis une faute personnelle dans l’exercice de sa mission.

2.3. J’ai un conflit avec l’immeuble d’à côté qui dépose ses poubelles sous mes fenêtres : est-ce au syndic de régler ce problème ?

Si vos démarches amiables auprès du voisin n'aboutissent pas, vous pouvez demander au syndic de votre immeuble d'adresser un courrier de réclamation sur le point litigieux.

2.4. Je suis mécontent des personnes représentant du conseil syndical qui ne défendent pas les intérêts de la collectivité mais leurs intérêts personnels : quels sont mes recours ?

Quand le conseiller syndical ne convient pas à l'un ou plusieurs des copropriétaires, l'assemblée peut demander à voter sa révocation (à la majorité de l’article 25). Elle peut aussi attendre que ce conseiller donne sa démission ou arrive en fin de mandat.

3. Dernieres infos sur Syndic

4. Bibliographie

  • Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
  • Décret n°67-223 du 17 mars 1967
  • Code de la construction et de l'habitation
Un litige, une réclamation ?