Les travaux de la copropriété

1. À savoir

Dans une copropriété, les dépenses d’entretien sont inévitables. Bien sûr, cela affecte le portefeuille des copropriétaires, mais il en va de la préservation de leur patrimoine. Quant aux travaux d’amélioration, ils permettent d’accroître le confort et la valeur de l’immeuble.

Qui décide d’engager des travaux ?

Tout dépend de la nature des travaux:

> Les petites réparations courantes des parties communes s’effectuent dans le cadre des contrats d’entretien, signés après un vote en assemblée générale, à la majorité simple.  Néanmoins, certaines petites réparations peuvent être réalisées à l’initiative du syndic seul, sans réunion préalable de l’assemblée générale (la réparation d’une serrure ou le changement d’une vitre par exemple).

> Les réparations d’entretien importantes ne sont pas comprises dans le coût des contrats d’entretien. Les travaux de peinture dans la cage d’escalier, de remplacement d’une gouttière ou encore de réfection de la rampe doivent être votés en assemblée générale et décidés à la majorité simple*sur proposition d’un copropriétaire, du conseil syndical ou du syndic.

A noter : la question aura été préalablement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et tous les devis nécessaires auront été transmis aux copropriétaires.

> Les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou au bon fonctionnement des équipements collectifs sont décidés par le syndic. Les conditions d’urgence sont telles qu’il serait inopportun d’attendre la réunion d’une assemblée générale. S’il n’intervenait pas pour prendre les mesures qui s’imposent, le syndic engagerait sa responsabilité à l’égard de la copropriété et pourrait être poursuivi pour carence. Dès lors qu’il prend la décision de réaliser ces travaux urgents, le syndic doit en aviser les copropriétaires et convoquer au plus vite une assemblée générale pour ratifier, à la majorité simple*, la décision du syndic d’engager les travaux. Si cette majorité n’est pas réunie, les copropriétaires devront payer les travaux, mais ils pourront réclamer des dommages-intérêts au syndic.

> Les travaux d’amélioration accroissent le confort de l’immeuble. Ainsi, par exemple, les copropriétaires peuvent décider d’installer un ascenseur ou un tapis dans l’escalier. De tels travaux sont votés en assemblée générale, à la double majorité*. Les frais liés aux travaux d’amélioration sont répartis entre les copropriétaires en fonction de l’avantage qu’ils en retirent. Les copropriétaires qui se sont abstenus ou qui ont voté contre une décision concernant les travaux d’amélioration peuvent payer les travaux sur dix ans en dix annuités. Cela vaut également pour ceux qui n’ont pas participé à l’assemblée générale. Le différé de paiement n’est cependant pas gratuit ! Il sera assorti du taux d’intérêt légal ou, si la copropriété a fait un emprunt, du taux d’intérêt pratiqué par le prêteur.

A noter : Les travaux réalisés pour rendre davantage accessible l’immeuble aux personnes à mobilité réduite sont votés à la majorité simple*.

Quant aux travaux rendus obligatoires en raison de l’application de normes légales ou règlementaires, pour améliorer la sécurité de l’immeuble ou pour diminuer les dépenses d’énergies, ils sont votés à la majorité absolue*.

Certains travaux requièrent l’unanimité des copropriétaires* : ils sont voués à modifier la destination de l’immeuble ou la jouissance des lieux (une partie commune est privatisée), supprimer un élément d’équipement (un espace vert par exemple), surélever l’immeuble, ou à construire de nouveaux locaux privatifs.

La désignation d’un entrepreneur

S’agissant des travaux peu importants, le syndic peut choisir seul les entrepreneurs. En général, il établit un document contenant un descriptif complet des travaux envisagés et indiquant les qualifications de l’entrepreneur. Les copropriéatires peuvent également proposer des artisans à la coproriété. Par contre, pour les travaux de plus grande ampleur, c’est à dire dépassant un montant fixé par l’assemblée générale, le syndic doit confier l’élaboration de ce descriptif à un maître d’œuvre. Le choix des entrepreneurs s’effectue après leur mise en concurrence. Les courriers seront ouverts par le syndic en présence des membres du conseil syndical.

Les travaux dans les parties privatives

Les travaux d’aménagement courant d’un appartement, tels que l’abattage de cloisons intérieures ou la pose d’un revêtement au sol, sont dispensés de toute autorisation. Attention cependant, des parties communes peuvent se trouver dans les parties privatives ! C’est le cas des murs porteurs, des radiateurs et tuyauteries du chauffage collectif, ou encore des canalisations desservant l’ensemble de la copropriété.

De manière générale, dès lors que les travaux envisagés concernent une partie commune, modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou risquent de porter atteinte à la solidité de l’immeuble, ils doivent être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale. Un dossier technique complet comprenant les avis d’experts et les documents administratifs requis doit être transmis aux copropriétaires avant qu’ils se réunissent. Il faudra inscrire le projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si la majorité vote contre, et que son refus semble injustifié, le copropriétaire lésé pourra saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Il invoquera l’abus de majorité.

Attention, le copropriétaire qui entreprend des travaux dans son appartement doit prendre garde à ce que l’ouvrage ne gêne pas le voisinage, notamment en le privant d’ensoleillement. A défaut, le voisin pourra saisir un juge pour faire cesser les travaux et le contraindre à lui verser des dommages et intérêts.

2. Questions frequentes

2.1. J’arrive dans une copropriété après le vote des travaux, dois-je les payer ?

En entrant dans une copropriété, une personne s’oblige à payer les travaux décidés avant son arrivée.Il est donc conseillé de prendre connaissance du carnet d’entretien d’immeuble établi et tenu à jour par le syndic qui fait état des travaux éventuellement prévus. Ce carnet doit être mis à la disposition de tout candidat à l’acquisition d’un lot.

2.2. Je souhaite racheter les WC communs qui se trouvent sur le palier pour agrandir mon appartement, quelle est la majorité requise à l’assemblée générale ?

Lorsqu’un copropriétaire souhaite racheter une partie commune de l’immeuble pour la transformer en partie privative, la majorité de tous les copropriétaires représentant les deux tiers des voix est nécessaire.

2.3. Nous sommes quelques copropriétaires à vouloir installer un ascenseur, mais les autres votent systématiquement contre lors des assemblées générales. Que pouvons-nous faire ?

Pour éviter que les travaux souhaités par certains ne soient jamais réalisés, les copropriétaires intéressés peuvent être autorisés, à la majorité absolue*, à les prendre en charge à leur frais. Si l’assemblée générale refuse, ils disposeront de deux mois pour saisir le juge afin qu’il donne l’autorisation d’engager les travaux. Une fois les travaux effectués, l’usage de l’ascenseur sera réservé à ceux qui l’ont pris en charge. Les autres copropriétaires qui souhaiteront l’utiliser devront acquitter leur quote-part pour en avoir l’usage. Ainsi, dans certains immeubles, l’ascenseur n’est accessible qu’au moyen d’une clef, dont disposent ceux qui ont financé l’ascenseur.

2.4. Lors d’une assemblée générale, j’ai voté contre l’installation d’un système de télésurveillance dans l’immeuble. Mais la majorité des copropriétaires a voté en faveur de ces travaux. Quels sont mes recours ?

La personne qui a voté contre des travaux d’amélioration peut contester la décision de l’assemblée générale. Elle devra aller devant le tribunal de grande instance et demander que le juge qualifie ces travaux de « somptuaires » par rapport à l’état, aux caractéristiques ou à la destination de l’immeuble. Si le juge fait droit à sa requête, elle n’aura pas à payer les travaux. A noter : « somptuaire » se dit d’une dépense excessive ou superflue.

3. Dernieres infos sur Syndic

Un litige, une réclamation ?